HBC je stambena zadruga, koja je dobrovoljno udruženje grupe ljudi ili organizacija u svrhu izgradnje stambenih zgrada.
Historija nastanka i razvoja stambenih zadruga
ZHSK je prilično stara i dokazana shema za izgradnju stambenih zgrada. Pojava prvih stambenih zadruga datira iz 1920-ih godina. Međutim, uprkos brzo rastućoj popularnosti, 1937. godine ovaj mehanizam je likvidiran, budući da se radi o manifestaciji privatne svojine. Godine 1957. stambena zadruga je oživjela i postala je rasprostranjena. Osamdesetih godina ovakva izgradnja stambenih zgrada je bila oko 8%.
U modernom društvu, sistem zadruga dobija na zamahu sa novom snagom. Najčešće ga koriste moskovski programeri koji nisu u mogućnosti da ispune svoje obaveze prema vlasnicima kapitala. U ovom slučaju, na inicijativu prevarenih kupaca, stvaraju se stambene zadruge na koje sva prava nazavršetak izgradnje.
Pravna osnova
Trenutno je pravni okvir za djelovanje stambenih zadruga uređen stambenim zakonodavstvom. Pojam "stambeno-građevinska zadruga" jasno je definisan u čl. 110. Zakona o stanovanju Ruske Federacije. Predstavljeni su uslovi za osnivanje, organizaciju aktivnosti i pravila za učešće u stambenoj zadruzi:
- u odjeljku 5 Kodeksa stanovanja Ruske Federacije (LC RF);
- u Građanskom zakoniku Ruske Federacije (CC RF);
- u Statutu zadruge, koji je sastavljen u skladu sa glavnim odredbama Zakona o stanovanju Ruske Federacije i Građanskog zakonika Ruske Federacije.
Međutim, nisu sve stambene zadruge zadruge organizovane u skladu sa važećim zakonodavstvom. Mnogi od njih u svom djelovanju ne poštuju ni osnovne zahtjeve koji su navedeni u Zakonu o stanovanju, zbog čega dolazi do kršenja prava učesnika u ovakvim stambenim zadrugama. Da bi se takve situacije izbjegle, potrebno je detaljno razumjeti sve aspekte djelovanja zadruga.
Red kreiranja i organizacije aktivnosti
Članovi stambene zadruge, prema zakonu, ne mogu biti manji od pet. Međutim, ukupan broj učesnika u zadruzi ne bi trebao biti veći od broja stanova u stambenoj zgradi u izgradnji ili otkupu. Na skupštini se donosi odluka o osnivanju stambene zadruge. Ovom događaju mogu prisustvovati osobe koje žele da se udruže radi izgradnje kuće. Na sastanku je usvojen i Statut stambene zadruge. Nakon državne registracije zadruge i sticanja statusa pravnog lica, učesnici koji su glasali za osnivanjezadruge, postaju članovi stambene zadruge. Odluke skupštine osnivača stambene zadruge upisuju se u zapisnik.
Povelja stambeno građevinske zadruge
Putem stambene zadruge, prema čl. 113 Stambenog zakonika Ruske Federacije, treba da sadrži podatke o nazivu zadruge, njenoj lokaciji, predmetu i svrsi djelatnosti, pravilima za pristupanje stambenoj zadruzi, postupku izlaska iz nje, veličini prijema i dioničkim doprinosima., razne isplate, sastav i prava organa upravljanja zadrugom, postupak donošenja različitih odluka od strane kontrolnih organa, o mogućnosti pokrića nastalih gubitaka i pravila o reorganizaciji ili likvidaciji zadruge. Uprkos tome, Povelja može sadržavati druge uslove koji nisu u suprotnosti sa važećim zakonima Ruske Federacije.
Državna tijela
Prema čl. 115 ZhK RF, upravni organi stambene zadruge su:
- opći zbor svih članova zadruge;
- ako je broj prisutnih na sastanku veći od 50 i to je navedeno u Statutu zadruge - konferencija;
- upravna tijela i predsjednik stambene zadruge.
Glavni zbor članova zadruge
Skupština svih članova zadruge (konferencija) smatra se najvišim organom upravljanja. Saziva se u skladu sa odredbama Povelje. Nadležnost vrhovnog organa upravljanja regulisana je i Statutom stambene zadruge.
Sastanak učesnika je legalan ako mu prisustvuje većina svih članova zadruge. Odluka se ne može donijeti ako je protiv glasalo 50% ili više prisutnih na sjedniciprijedlog koji se razmatra. Odluka donesena i zapisana u protokolu je obavezujuća za sve članove građevinske zadruge.
Aparat upravljanja i kontrolne organe biraju i učesnici skupštine članova stambene zadruge. Poslovi organa upravljanja i postupak njihovog donošenja odluka uređuju se Statutom zadruge, pravilnicima, pravilnicima i drugim internim aktima. Upravni odbor stambene zadruge ima pravo da rukovodi radom zadruge i iz reda svojih članova bira predsjednika. Organi upravljanja stambene zadruge odgovorni su skupštini članova zadruge.
Odgovornosti predsjednika stambene zadruge
Predsjednik odbora građevinskog društva:
- obavezni osigurati provođenje odluka donesenih od strane odbora;
- štititi interese zadruge, sklapati poslove i djelovati bez punomoći u ime svih članova zadruge;
- ima druga ovlaštenja koja nisu uključena u dužnosti glavne skupštine članova stambene zadruge ili njenog odbora.
Suština revizijske komisije
Za kontrolu privredne i obračunske aktivnosti zadruge bira se posebna revizijska komisija na period ne duži od 3 godine. Broj članova koji su uključeni u njen sastav određen je Statutom zadruge. Članovi komisije za reviziju ne mogu imati rukovodeće funkcije u stambenoj zadruzi, kao ni biti uvršteni u druge organe upravljanja građevinske zadruge.
Predsjedavajućeg Komisije za reviziju biraju njeni članovi iz postojećeg sastava. Dužnosti revizora uključuju:
- godišnje revizije ekonomskih inamirička djelatnost zadruge;
- izrada mišljenja o budžetu, namjeni sredstava, godišnjem izvještaju i obaveznim doprinosima;
- izvještaj članove skupštine o njihovim aktivnostima.
Revizori imaju pravo revizije finansijskih i obračunskih aktivnosti građevinske zadruge u bilo koje vrijeme i imaju slobodan pristup svoj internoj dokumentaciji stambene zadruge. Postupak rada i ovlaštenja revizijske komisije propisani su Statutom zadruge.
ZhSK članstvo
Da biste postali član stambene zadruge, morate podnijeti prijavu upravnom odboru stambene zadruge. Za njeno razmatranje određen je jedan kalendarski mjesec. Odluka se donosi na glavnoj skupštini učesnika i upisuje u odgovarajući dokument (zapisnik). Status člana stambene zadruge stiče se uplatom ulaznice. Član stambene zadruge svoje učešće u stambenoj zadruzi može potvrditi potvrdom (izvodom), koja se izdaje na osnovu njegovog zahtjeva.
Mehanizam za stambenu izgradnju uz pomoć stambenih zadruga
Nakon usvajanja Statuta na skupštini članova stambene zadruge, stambeno građevinska zadruga mora proći obaveznu državnu registraciju da bi stekla svojstvo pravnog lica. Nadalje, izgradnja prema šemi stambene izgradnje odvija se u fazama:
- 1 faza - upis dokumenata o pravima na građevinskom zemljištu. Stambena zadruga mora dobiti, u skladu sa zakonskom regulativom, urbanistički plan zemljišta i izraditi projektnu dokumentaciju. Nakon toga se moraju dostavitinadležni organi koji izdaju građevinske dozvole. Ovaj dokument je pravna potvrda da je projektna dokumentacija usklađena sa urbanističkim planom zemljišne parcele i omogućava početak izgradnje višestambenih zgrada.
-
stambena izgradnja 2 faza - projektovanje stambene zgrade, dobijanje saglasnosti i provođenje ispitivanja. Trajanje zahvata je 4-12 mjeseci. Bolje je njihovu implementaciju povjeriti trećoj organizaciji koja ima iskustva u radu sa stambenim zadrugama.
- 3 faza - izgradnja stambenih zgrada. Zadruga ima pravo da se samostalno uključi u proces izgradnje objekta: angažuje izvođače, prati tok radova i sprovodi tendere. Međutim, ljudima bez specijaliziranog obrazovanja prilično je teško to učiniti. Sada postoje mnoge kompanije na tržištu usluga koje pružaju kvalifikovanu pomoć takvim zadrugama.
- 4 faza - puštanje kuće u funkciju. Po završetku svih radova, građevinska zadruga mora dobiti dozvolu za puštanje kuće u funkciju. Tek nakon toga svi članovi stambene zadruge mogu ozvaničiti vlasništvo nad stambenim objektom.
Mogući rizici povezani sa učešćem u stambenim zadrugama
Postajući član stambene zadruge, osoba se može suočiti sa određenim rizicima:
- Glavni rizik je da se glavni cilj stvaranja stambene zadruge iz nekog razloga ne može postići (odbijanje izdavanja dozvola, finansijske poteškoće, itd.).
- Inflacija i rastući troškovi građevinskog materijalai radi.
- Rizik od nepuštanja kuće u funkciju. Štaviše, stambena zadruga neće biti odgovorna svojim članovima za ovo.
- Programeri ili investitori ne garantuju obezbeđeno stanovanje.
- Kontrolu utroška sredstava i privrednih aktivnosti vrši revizijska komisija, koja se bira na glavnoj skupštini. Ne postoji državno specijalizovano tijelo.
- Podela stanova između članova stambene zadruge vrši se na skupštini i ne zavisi od želje člana zadruge.
- graditelji u Moskvi, na primjer, formiraju konačnu cijenu stana, uzimajući u obzir troškove oglašavanja, osoblja i drugih plaćanja. Kupac sve to mora platiti. Pored svega navedenog, građanin ne može kontrolisati trošenje sredstava za izgradnju stambenog prostora i sam tok izgradnje.
Prednosti učlanjenja u stambenu zadrugu
1. Smatra se da je izgradnja stambenih zgrada kroz sistem stambenih zadruga značajna ušteda novca. Prema statistikama, zahvaljujući organizaciji stambene zadruge, možete uštedjeti oko 50% na kupovini stambenog prostora.
2. Građevinske zadruge imaju punu transparentnost u prikupljanju i trošenju novca. Osim toga, izgradnja se može finansirati u fazama, a rate se mogu davati ne samo za vrijeme izgradnje kuće, već i za vrijeme nakon završetka izgradnje.
HBC u modernom svijetu
Danas, dobrovoljno udruženje istomišljenika u svrhu podizanja stambenih objekataje izuzetno rijetka. Uprkos činjenici da zakon ne sprečava stvaranje stambenih zadruga, izgradnja višespratnih zgrada po ovoj šemi je popularnija među velikim preduzećima koja su zainteresovana da obezbede stanove za svoje zaposlene.
Dakle, ima smisla organizovati stambenu zadrugu za zaposlene u organizacijama koje imaju odgovarajuću podršku menadžmenta. Istovremeno, oni mogu uštedjeti na razlici između tržišne cijene i cijene stanovanja koju preuzima investitor.
U slučaju sticanja stanova u okviru mehanizma stambene zadruge, građani su zaštićeniji od raznih nepredviđenih situacija. Ako je investitor proglasio bankrot, akcionari imaju pravo da se samostalno uključe u izgradnju zgrade.
U posljednje vrijeme broj građevinskih organizacija koje rade po principu stambenih zadruga nije prelazio 15%. Trenutno se trećina stambenog prostora na ruskom tržištu prodaje po ovoj šemi.
Na šta treba obratiti pažnju prilikom kupovine stanova za stambene zadruge
Prema statistici, jedan od glavnih faktora koji utječu na izbor stanovanja nije oblik ugovora, ne dostupnost infrastrukture u susjedstvu kuće, već reputacija graditelja, njegovo iskustvo u izgradnja stambenih zgrada, uslovi plaćanja stana.
Međutim, ako pojedinac odluči da se pridruži stambenoj zadruzi, morate obratiti pažnju na nekoliko važnih tačaka:
- Provjerite ugovor o ulaganju između građevinske kompanije i stambene zadruge. Bolje je da sama zadruga djeluje kao programer. U ovom slučaju stambena zadruga snosi puni iznosodgovoran za izgradnju višespratnica.
- Proučite ostale vlasničke dokumente: građevinsku dozvolu, ugovor o zakupu zemljišta ili vlasništvo nad zemljištem.
- Upoznajte se sa Statutom stambene zadruge. Posebnu pažnju treba obratiti na uslove ulaska i izlaska iz zadruge. I o proceduri plaćanja doprinosa i dobijanja stana.
Ako su svi gore navedeni dokumenti jasni i transparentni, možete bezbedno zaključiti ugovor sa zadrugom.
