Programer je dužan izdati ugovor o osiguranju od odgovornosti prije zaključenja prve transakcije sa kupcem. U suprotnom, neće ga moći registrirati kod Rosreestra. Ove i druge dopune unete su 2014. godine Saveznim zakonom br. 294 „O izmjenama i dopunama određenih zakonskih akata.
Essence
Od 2014. godine građevinsko preduzeće je dužno da potvrdi ispunjenje obaveza izdavanjem garancije ili osiguranja od građanske odgovornosti izvođača u zajedničkoj izgradnji. Ovo će omogućiti kupcu da vrati svoja sredstva u slučaju nepredviđenih situacija.
Usvojeni račun utvrđuje odgovornost programera za:
- izbjegavanje obaveza;
- isporuka nedovršenog objekta;
- stečaj prije primopredaje.
Stručnjaci strahuju da će inovacije dovesti do viših cijena zaimovine. Vlada je uvjerila da ovi faktori nisu međusobno povezani. Troškovi osiguranja, čak i za veliku kompaniju, iznose 1% obima transakcija. Programeri će morati izdvojiti sredstva za ove troškove iz svog budžeta.
Objekat
Osiguranje od odgovornosti građevinara za zajedničku izgradnju uključuje zaštitu imovinskih interesa kupaca. Ovaj posao je koristan prvenstveno za kupce. Firma može osigurati cijelu kuću ili stanove posebno.
Kupci
Ugovor je zaključen u korist vlasnika kapitala. Pod određenim okolnostima, oni će dobiti isplatu. Programer se obavezuje da će predati pouzdan objekt visoke kvalitete. Osiguravač je dužan obavijestiti klijenta o promjenama u transakciji i isplatiti naknadu. Ako se vlasnici kapitala promene tokom procesa izgradnje, to mora biti naznačeno u ugovoru, pošto se sa sledećim učesnikom sastavlja poseban dokument.
Osiguravači
Nemaju sve IC-ove tendencije da sastavljaju takve sporazume. Smatra se da ova vrsta transakcije donosi gubitke. Štaviše, kompanija mora ispuniti određene zahtjeve:
- posluju na tržištu više od 5 godina;
- ispunjavanje zahtjeva finansijske stabilnosti;
- imajte pozitivnu perspektivu razvoja za buduće periode;
- da ima najmanje 400 miliona rubalja u opticaju, kao i odobreni kapital u iznosu od 120 miliona rubalja.
Fares
Osiguranje građevinara za troškove zajedničke izgradnjeskupo. Prosječne stope u 2015. godini bile su 0,5–0,8%. Za dugoročne ugovore, tarife se mogu smanjiti za 10-30%. Osiguravajuća kuća (IC) sama određuje stopu, a takođe i izračunava koeficijente za godišnji procenat, jer uvijek postoji mogućnost da investitor u potpunosti izbjegne ispunjavanje obaveza.
Šta određuje stopu:
- Učešće developera u holdingu.
- Pozitivno iskustvo prethodnih transakcija: rok, broj objekata, rad u različitim regijama, bez reklamacija.
- Finansijska održivost.
- Pravna podrška: dostupnost svih dokumenata i dozvola.
- Faza izgradnje.
- Rok.
- Broj dioničara.
Izvršenje ugovora
Da bi registrovao DDU, programer mora podnijeti ugovor Rosreestr-u. Da biste to učinili, potrebno je prikupiti sljedeće dokumente:
- deklaracija projekta;
- dozvola za izvođenje građevinskih radova;
- potvrda o državnoj registraciji;
- ugovor o zajedničkoj izgradnji;
- kopija statutarnih dokumenata;
- studija izvodljivosti;
- kopija finansijskih izvještaja;
- podaci o vjerovnicima;
- potvrda da nema kašnjenja po bankarskim kreditima.
Šta je zaštićeno
Osiguranje od odgovornosti graditelja za zajedničku gradnju podrazumijeva isplatu naknade ako investitor nije ispunio obaveze, što je potvrđeno sudskom odlukom ilistečaj preduzeća. Iznos se ne plaća u slučaju zamrzavanja u periodu izgradnje ili produženja perioda puštanja u rad. Iznos zavisi od ugovorene cijene. Ne može biti manje od:
- cijena objekta;
- prosječna tržišna cijena za 1 sq. m stambenog prostora u regionu.
Zakon takođe ograničava maksimalan iznos premija.
Sljedeći slučajevi se priznaju kao osiguranje:
- prekid izgradnje;
- programer bankrot;
- ne dobijam smeštaj;
- odbijanje povrata materijalnih resursa, itd.
Promjene zakona
U 2014. godini je izmijenjen i dopunjen savezni zakon br. 294, prema kojem je osiguranje od odgovornosti investitora udjela u izgradnji sada obavezno. Ugovore sastavljaju sami programeri. Oni također biraju s kim će potpisati ugovore: sa kompanijom, bankom, specijalizovanom kompanijom.
Svi članovi društva za obavezno osiguranje su solidarno odgovorni. Ako se sklopi posao sa bankom, onda se dosta vremena troši na prikupljanje papira. Potrebno je uplatiti depozit od 30% od vrednosti objekta, što služi kao garancija za finansijsku instituciju. Osim toga, Centralna banka postavlja svoje zahtjeve za takve banke:
- minimalni staž - 5 godina;
- upisani kapital 200 miliona;
- vrijednost imovine je 1 milijardu rubalja.
Programerima je isplativije dobiti kredit nego izdati garanciju. Finansijske institucije takođesmatrajte osiguranje ugovora o udjelu u kapitalu u građevinarstvu profitabilnim proizvodima.
Bolje je potpisati ugovor sa kompanijom. Suočeni sa jakom konkurencijom, osiguravatelji pokušavaju privući kupce niskim tarifama i cijenama. Stopa na takve transakcije ostaje fiksna tokom trajanja ugovora. Osiguranje od odgovornosti graditelja za zajedničku gradnju plaća se po završetku radova. Još jedna prednost je brzina papirologije. Osiguranik je sam investitor, a korisnik je dioničar. Način obezbjeđenja se bira za svaki stan posebno.
Osiguranje od odgovornosti građevinara za zajedničku izgradnju
Kompanije su obavezne da obezbede kolateral. Najčešće je to zemljište na kojem će se objekt nalaziti. Osim toga, dokument opisuje kako osigurati obaveze. Papiri se potpisuju prije državne registracije prvog dioničkog ugovora i vrijede do predaje objekta. Raskid transakcije ne oslobađa kompaniju od obaveze plaćanja naknade za slučajeve koji su se desili u periodu njenog važenja.
Možete osigurati cijelu kuću ili svaki stan posebno. Prva opcija nije isplativa. Investitor mora odmah uplatiti veliki iznos, kako bi bio siguran da će svi stanovi biti prodati. Drugi problem je što je po takvim ugovorima teško odrediti ko je korisnik.
Dokument stupa na snagu od trenutka uplate prve rate. Osiguranje investitora za zajedničku gradnju prema ugovoru ne predviđa franšizu. Ostali uslovi ugovora su standardni:
- osiguravač se obavezuje obavijestiti dioničare o iznosu isplaćene naknade;
- kompanija može podnijeti zahtjev za regresiju protiv programera;
- osiguravač je dužan obavijestiti sve vlasnike o prijevremenom raskidu ugovora;
- trajanje ugovora zavisi od trajanja izgradnje.
Iznos povrata zavisi od cijene i stope. Mora premašiti vrijednost ukupne površine stana. Kompanija sama odlučuje o načinu plaćanja: u paušalnom iznosu ili na rate.
Problemi osiguranja od odgovornosti graditelja u zajedničkoj izgradnji
Ovaj dogovor je vrlo specifičan. Zapravo, govorimo o zaštiti finansijskih rizika programera. Kompanije imaju izbor - da izdaju polisu ili garanciju. Druga opcija je poželjnija, jer kreditne institucije već imaju uspostavljen mehanizam, sisteme bodovanja, stručnjake koji procjenjuju rizike, kao i strukture koje organizuju završetak WIP-a. SC se ne može pohvaliti takvim prednostima. Ali nude niske stope. Ljudi su navikli da su bankarske usluge skupe. To je tačno jer je rizik u trgovini visok. Iako su nakon izmjena zakona povećane i tarife za kompanije.
OsiguranjeOdgovornost investitora u zajedničkoj izgradnji predviđa kumulativni efekat gubitaka. U kriznoj situaciji (smanjenje potražnje za stambenim objektima, povećanje hipotekarnih stopa), svi investitori će pretrpjeti gubitke odjednom, a ne samo jedan učesnik na tržištu.
Drugi problem je nemogućnost reosiguranja rizika čak i na stranom tržištu. U međunarodnoj praksi se u takvim poslovima koriste obveznice (garancije). Ali njihovo funkcioniranje nije sadržano u ruskom zakonodavstvu. Osnovna razlika ovakvog proizvoda je u tome što osiguravač može uzeti objekat u izgradnji kao zalog.
Centralna banka je podigla zahtjeve za osiguravajuća društva koja mogu pružati usluge programerima - povećala minimalni iznos kapitala. Time se uvelike sužava krug mogućih osiguravača - do 19 organizacija. Kompanije koje su ranije činile 80% ugovora sa programerima napustile su novu listu. Šta će biti sa njima sada nije poznato. Najvjerovatnije će biti potrebno zaključiti nove ugovore sa kompanijama sa “bijele” liste. Ukoliko se licenca oduzme, IK je odgovoran za ranije zaključene transakcije u roku od 6 mjeseci. Zatim ili ukida dokumente ili prenosi portfelj i obaveze na drugog učesnika na tržištu. Za razliku od OSAGO-a ili osiguranja od odgovornosti za vlasnike opasnih proizvodnih objekata, ova usluga ne uključuje druge vidove zaštite, kao što su odštetni fondovi koji bi se bavili isplatama građana nakon stečaja osiguravača. Tržište kapitalastambena izgradnja odlična. Ali još ne postoji dobro uspostavljen način da se regulišu aktivnosti programera.
