Mnogi ljudi radije kupuju stanove u fazi izgradnje stambene zgrade. Ovo vam omogućava kupovinu objekata po nižoj cijeni. Ovaj proces se naziva vlasničkim učešćem u izgradnji. Da bi vlasnik interesa bio pouzdano zaštićen od gubitka sredstava, potrebno je kompetentno pristupiti izboru programera, kao i proučiti pažljivo sastavljen ugovor. Upravo ovaj dokument štiti prava kupaca nedovršenih objekata.
Suština učešća u kapitalu
Proces pretpostavlja da se višestambene zgrade grade o trošku budućih kupaca stanova. Ulažu u izgradnju kuće, a nakon njenog puštanja u rad mogu uknjižiti vlasništvo nad stanom.
Proces je regulisan posebnim zakonom Saveznog zakona br. 214 “O zajedničkoj izgradnji” i redovno se unose razne izmjene kako bi se garantovala zaštita prava vlasnika kapitala. Glavne karakteristike učešća u kapitalu u građevinarstvu uključuju:
- prava i obaveze svake strane pojavljuju se tek nakon togapotpisivanje ugovora;
- DDU precizira sve nijanse saradnje, a ima i znakove različitih ugovora, koji uključuju ugovor o ulaganju i ugovoru, kao i pružanje usluga i kupoprodaju;
- kupuje se stan po takvom ugovoru koji se nalazi u nedovršenoj kući;
- pod takvim uslovima se privlače brojni vlasnici kapitala, što omogućava investitoru da izgradi objekat uz minimalno sopstveno ulaganje novca;
- ne samo pojedinac, već i kompanija može postati dioničar;
- učesnici ne mogu uticati na promjenu projekta, projektnog zadatka i drugih uslova za izgradnju kuće.
Često se građani koji kupuju stanove u kućama u izgradnji suočavaju sa prevarama ili bankrotom investitora. U ovom slučaju, prava dioničara su zaštićena odredbama DDU. U teškim situacijama može se izvršiti ustupanje vlasničkog učešća u izgradnji drugim kompanijama ili osobama uključenim u prikupljanje sredstava.
Zakonodavna regulativa
Pri kupovini kuće u nedovršenom objektu treba obratiti pažnju na odredbe osnovnog zakona Federalnog zakona br. 214. On je usvojen još 2004. godine i on je taj koji reguliše sve odnose koji nastaju između programera i vlasnika kapitala. Bilo je mnogo izmjena i dopuna ovog zakonskog akta. Podijeljen je na brojne dijelove i paragrafe, od kojih svaki ima svoju svrhu. Ključne promjene i odredbe uključuju:
- pravila su naznačenasastavljanje i raskid ugovora o vlasničkom učešću u izgradnji;
- propisana je mogućnost prenosa prava na treća lica;
- postoji krivična odgovornost za programere ako ne ispune svoje obaveze prema ugovoru;
- u svakom slučaju, programeri moraju otvoriti posebne račune namijenjene prijenosu sredstava od strane vlasnika kapitala, a novac se može koristiti isključivo za izgradnju objekta;
- programeri moraju imati vlastitu službenu web stranicu, koja otkriva sve informacije o njihovom radu, uključujući projekte, dozvole i druge dokumente.
Sada svi programeri otvaraju escrow račun dizajniran za prijenos novca vlasnicima kapitala. Savezni zakon o učešću u zajedničkoj izgradnji navodi da se takav račun zatvara tek nakon potpunog korišćenja sredstava. Ovakvi uslovi ne mogu postati prepreka za ustupanje prava.
Pored toga, zakon predviđa potrebu za stvaranjem kompenzacionog fonda. Predstavlja ga osiguranje za vlasnike kapitala, jer ako iz nekog razloga investitor ne ispuni svoje obaveze, gubici vlasnicima kapitala pokrivaju se na teret sredstava ovog fonda.
Prednosti i nedostaci
Upotreba DDU-a za kupovinu kuće ima mnoge prednosti za svakog kupca kuće, ali je važno uzeti u obzir određene nedostatke takve odluke. Rizičnim se smatra učešće u zajedničkoj izgradnji objekata nepokretnosti, tjuvijek postoji mogućnost da programer ne ispuni svoje obaveze iz raznih razloga.
| Pros | Protiv |
| Na objekte je postavljena niska cijena koja je mnogo manja od cijene gotovih stanova na primarnom ili sekundarnom tržištu |
Moraće se čekati dovoljno dugo da se stambena zgrada završi, tako da ovu priliku koriste ljudi koji već imaju stan |
| Mnogi programeri nude rate za cijeli period izgradnje kuće, što vam omogućava da kupite stan bez početnog potrebnog iznosa sredstava prilikom sastavljanja DDU | Često se vlasnici dionica moraju suočiti s kašnjenjem u isporuci objekta, pa postaje neophodno naplatiti kaznu putem suda |
| Primanje stana je zagarantovano zakonom, tako da će vlasnici kapitala i dalje moći da računaju na stan ili naknadu za gubitke | Ukoliko, iz raznih razloga, stan premašuje prethodno dogovorenu kvadraturu, morat ćete uplatiti određeni iznos sredstava |
| Zakon nameće stroge i brojne zahtjeve programerima, tako da možete biti sigurni u pouzdanost kompanije | Nije neuobičajeno naići na prevaru, na primjer, investitor prodaje jedan stan nekoliko dioničara ili se koriste druge šeme da se zaobiđe zakon, što dovodi do potrebe za sudskim sporovima |
|
Ako kompanija ne preda kuću do dogovorenog datuma, vlasnici kapitala mogu računati na dobru kaznu, obračunatu za svaki dan kašnjenja |
Često se kompanija proglasi bankrotom, što dovodi do prenosa kuće na drugog investitora, a sve to negativno utiče na vrijeme izgradnje objekta |
Zbog gore navedenih pluseva i minusa, svaka osoba mora samostalno odlučiti da li je vlasničko učešće u izgradnji prikladno i korisno za njega.
Kako kupiti kuću na DDU?
Proces se ne smatra previše komplikovanim, ali kako bi bili sigurni da je profitabilan i efikasan, potencijalni kupci moraju slijediti određene sekvencijalne korake.
Prije nego kontaktirate developera, važno je saznati recenzije o njemu, proučiti zvaničnu dokumentaciju, a također provjeriti koliko brzo se izvodi izgradnja određene kuće.
Dobijte detalje o kompaniji
Prije svega, morate biti sigurni da se stanovi prodaju prema DDU od strane zaista pouzdane, provjerene i službeno registrirane organizacije. Savezni zakon o učešću u zajedničkoj izgradnji ukazuje na potrebu pribavljanja podataka o investitoru:
- mora biti predstavljen od strane zvanično registrovane kompanije;
- poželjno je da preduzeće već ima izgrađene i puštene u rad objekte;
- ne bi trebalo biti otvorenih parnica protiv organizacije;
- moraju se ući u sve prošle kućerad u unaprijed određenom vremenskom okviru;
- svi dokumenti dostavljeni na web stranici organizacije se pažljivo proučavaju, a uključuju projekte, radne dozvole, deklaracije i druge papire;
- kompanija mora imati prava na lokaciju na kojoj se odvija proces izgradnje objekta.
Ako nedostaju ovi dokumenti i dozvole, ne preporučuje se sastavljanje DDU kod programera.
Koje informacije sadrži deklaracija?
Naročita pažnja se poklanja proučavanju građevinske deklaracije. Trebalo bi da se nalazi u otvorenim izvorima 14 dana pre zaključenja prvog ugovora sa vlasnicima kapitala. Ovaj dokument treba da sadrži važne informacije za svakog učesnika u izgradnji. Ovo uključuje:
- ime i pravna adresa razvojne kompanije;
- navedene su dozvole za rad;
- navesti prethodno dobijene licence;
- odgovara periodu važenja licence;
- navodi sve osnivače kompanije;
- s obzirom na ranije podignute objekte za tri godine rada kompanije;
- navesti finansijske rezultate rada;
- date obaveze i potraživanja;
- označava druge transakcije na osnovu kojih su prikupljena sredstva za izgradnju.
Ugovor o vlasničkom učešću u izgradnji sa vlasnicima kapitala zaključuje se tek nakon što investitor kupi ili da u zakup zemljište na kojem je planirana izgradnja kuće.
Šta bi trebalouključiti projektnu dokumentaciju?
Smatra se važnim dokumentom za svakog učesnika u izgradnji. Dokumentacija se mora formirati i objaviti 14 dana prije zaključenja prvog ugovora sa dioničarom. Ključne informacije iz projekta uključuju:
- informacije o programeru;
- informacije o svim osnivačima;
- podaci o finansijskom stanju kompanije;
- građevinske dozvole i licence;
- period tokom kojeg se planira izgradnja objekta;
- lokacija kuće u izgradnji;
- imovina kompanije;
- troškovi izgradnje i uključeni izvođači.
Dozvoljena je izmjena podataka u projektnoj dokumentaciji ako se finansijsko stanje kompanije promijeni u jednom kvartalu. Štaviše, sva ova prilagođavanja moraju biti objavljena u otvorenim izvorima.
Njanse sastavljanja ugovora
Čim se provjere svi podaci o developeru, moguće je sa njim sastaviti DDD ako je pouzdan i provjeren. Učešće u kapitalu u izgradnji nužno podrazumijeva i izvršenje ovog konkretnog dokumenta, jer drugi papiri neće štititi dioničare na osnovu odredbi Federalnog zakona br. 214.
Naravno, ovaj dokument sadrži informacije:
- predmet ugovora koji predstavlja stan, i njegovu kvadraturu, spratnost, broj soba, veličinu i prisustvo balkona ili lođe, tačnu adresu, dostupnost raznih komunikacija, kao i kompletostali tehnički parametri;
- cijena nekretnine;
- nalog za plaćanje;
- rok za puštanje kuće u funkciju;
- trajanje garantnog roka, koji ne bi trebao biti kraći od pet godina;
- način na koji će gotovi stan biti prebačen na vlasnike kapitala;
- uslovi o potrebi dovršetka stambenog prostora.
Ispravnim sastavljanjem dokumenta o udjelu u kapitalu u izgradnji, vlasnici kapitala će biti pouzdano zaštićeni od prevare investitora ili od njegovog bankrota. Neki programeri nude mogućnost plaćanja stana na rate.
Registracija ugovora
Nakon zaključenja ugovora potrebno ga je službeno registrirati. Samo pod takvim uslovima se zakonito izvodi zajednička gradnja. Uslovi učešća sugerišu da je potrebno pripremiti DDU, plan objekta, projektnu deklaraciju i lična dokumenta kupca, nakon čega se ova dokumentacija prenosi na Rosreestr.
Proces registracije traje oko 10 dana. Za to će građani morati da plate 350 rubalja.
Koja prava imaju vlasnici kapitala?
Na osnovu DDA, kupci kuća imaju mnogo različitih prava. Ovo uključuje:
- ako rokovi za puštanje objekta u funkciju kasne, tada se od građana može tražiti da plate kaznu po ugovoru o vlasničkom učešću u izgradnji;
- nakon registracije ugovora, vlasnici kapitala zalažu samu teritoriju i objekat koji se na njemu gradi;
- dozvoljenosastaviti ugovor o ustupanju prava potraživanja po dogovoru;
- gotovi stan se prihvata samo po sastavljanju posebnog prenosnog akta;
- ako se prilikom pregleda stambenog prostora utvrde bitni prekršaji, tada se akt ne može potpisati, nakon čega kamatar može zahtijevati ispravljanje nedostataka.
Ako se nakon početka korišćenja kućišta uoče različiti problemi, tada na osnovu garantnog roka kupac može zahtevati od projektanta da ih otkloni.
Kako se prekida?
Uslovi raskida ovog ugovora napisani su direktno u njegovim paragrafima. Za to mogu postojati različiti razlozi. Najčešće je raskid ugovora o učešću u zajedničkoj izgradnji potreban ako investitor ne ispuni svoje obaveze, na primjer, kuća nije puštena u funkciju na vrijeme, postoje značajni prekršaji ili kvadratura nekretnine ne odgovara odgovaraju prethodno utvrđenoj veličini.
Proces raskida će sigurno biti zvanično registrovan.
Zaključak
Tako se učešće građana u zajedničkoj izgradnji smatra popularnim načinom za sticanje jeftine i kvalitetne nekretnine. Istovremeno, važno je pravilno odabrati programera, s kojim se dalje sastavlja DDU. Ovaj dokument mora imati propisanu formu i sadržavati sve potrebne podatke o učesnicima.
Na osnovu DDU-a, kupac kuće ima mnoga prava koja može braniti u tužbi ili na sudu.
