Objekti u toku: vrste, definicije, zahtjevi, dokumentacija, vlasništvo

2024 Autor: Aaron Duncan | [email protected]. Zadnja izmjena: 2023-12-16 03:36

Šta je gradnja u toku? U vremenima nestabilne privrede, brojni objekti koji se grade po ugovorima o izgradnji su „zamrznuti“u fazi izgradnje. To se dešava iz raznih razloga - nedostatak finansija ili građevinskog materijala itd. U takvim situacijama možemo govoriti o izgradnji u toku.

Nedovršena gradnja - Definicija

Šta su ovo objekti? Važeće zakonodavstvo ne sadrži direktnu definiciju ovog pojma. Građanski zakonik Ruske Federacije u svom članu broj 130 (dio 1) odnosi se na nekretnine (nekretnine) sve što je povezano sa zemljištem (podzemlje, zemljišne parcele, itd.). Glavna karakteristika nepokretnog objekta je da se ne može pomjeriti a da se ne nanese nesrazmjerna šteta njegovoj namjeni. Tu spadaju i podignuti objekti i oni veoma "nedovršeni" objekti o kojima će biti reči. Postoji samo jedan zaključak - trenutnizakon nedvosmisleno klasificira "radove u toku" kao nekretnine.

Tako, Urbanistički kodeks Ruske Federacije tumači koncept takvog objekta kao zgrade (ili strukture, strukture), čiji proces izgradnje nije završen. Ovo ne uključuje privremene objekte – riječ je o kioscima, šupama itd. Sudska praksa pokazuje da se u konkretnim sporovima sudije moraju pozivati na pravni status objekata u izgradnji, odnosno njihov pravni režim..

Na primjer, ako na zemljištu postoji već postavljen temelj sa zidovima zgrade, onda je nemoguće premjestiti ovaj objekat bez nanošenja nesrazmjerne štete. Ovo se, po definiciji, odnosi na nekretnine. Zaključak: pri utvrđivanju statusa spornog objekta, sud prije svega uzima u obzir njegova bitna fizička svojstva, a tek onda - prisustvo ili odsustvo državne registracije prava na njemu.

Nije tako jednostavno

Istovremeno, sudska praksa je puna sporova po ovom pitanju. Raspon mišljenja o ovom pitanju je veoma širok. Neki pravnici predmetom izgradnje u toku smatraju svaki objekat koji je u procesu rekonstrukcije ili izgradnje, a nema dozvolu za puštanje u rad. Ova definicija ne uzima u obzir važnu okolnost da se proces izgradnje objekta ponekad može zaustaviti ili zaustaviti iz raznih razloga.

Na osnovu najnovije definicije, ova svojstva već postojene mogu se nazvati primjerima nedovršene gradnje. Istovremeno, ne mogu se pripisati ukupnosti građevinskog materijala, jer su neki od njih, korišćeni u građevinarstvu, izgubili svoja prvobitna svojstva.

Član broj 219 Građanskog zakonika Ruske Federacije navodi da se pravo vlasništva mora upisati, uključujući i novostvorenu imovinu, koja se može klasificirati kao nekretnina. Pod ovom definicijom spadaju objekti "u toku".

Kako prepoznati "nepotpuno"?

Razmotrimo osnovne zahtjeve za objekat u izgradnji:

1. Imati snažnu vezu sa zemljištem na kojem se gradi objekat (sa navedenom nemogućnošću kretanja bez nanošenja štete).
2. Pojedinačna dodjela objekta.
3. Prisustvo činjenice obustave, konzervacije ili konačnog okončanja procesa izgradnje ovog objekta (građevine).

Donesimo konačnu odluku: takav objekat može značiti određenu jedinicu nekretnine, građevinski radovi na kojoj su zaustavljeni, obustavljeni ili zaustavljeni.

Priznavanje vlasništva nad objektom u izgradnji

Ako se ranije takvo zakonodavstvo razmatralo u obliku skupa građevinskog materijala zajedno sa uloženim radom i nije se odnosilo na subjekte građanskopravnih transakcija, onda sa izmjenama i dopunama Građanskog zakonika Ruske Federacije (u svom članu broj 130) uvrštene su u spisak stvari koje se odnose na nekretnine. O početnoj državnoj registraciji objekta u tokuizgradnje, prema jednom od najčešćih gledišta, o njoj treba govoriti od trenutka raskida ugovora.

Upravo ovaj pristup najčešće preovlađuje u postojećoj sudskoj praksi. U novoj verziji zakona upis prava svojine na takvim objektima više nije uslovljen potrebom da se sa njima obavljaju određeni poslovi. Koji je zaključak iz ovoga? Stepen spremnosti takvog objekta odnosi se samo na deskriptivne kriterijume. Nakon sprovođenja postupka državne registracije u skladu sa zakonom utvrđenom procedurom, takva zgrada se pravno može svrstati u objekat građanskog prava sa svim posljedicama koje proizilaze.

Odnosno, možemo govoriti o nastanku potpuno novog, integralnog i nezavisnog pravnog objekta. Prava na objektu izgradnje u toku upisuju se u upravnom postupku na osnovu spiska određenih dokumenata. Osim toga, takvo pravo može biti priznato sudskom odlukom.

Zakonodavne suptilnosti

Ovakvi slučajevi se odnose na arbitražu i sudove opće nadležnosti. Najteže pitanje u ovoj kategoriji sporova je kome tačno dati pravo vlasništva - investitoru, kupcu ili izvođaču. U ovoj situaciji postoje mnoge kontradiktornosti i pravne nijanse. Prilikom razmatranja ove kategorije slučajeva, kao dokaz se prihvata niz dokumenata koji sadrže potvrdu o vlasništvu nad parcelom, dostupnost građevinske dozvole, komplet projekta iostala dokumentacija za objekat kapitalne izgradnje i sl.

Nažalost, pravne norme u ovoj oblasti odnosa sadrže niz kontradiktornosti, te se stoga zakonodavstvo u ovom dijelu može tumačiti u prilično širokom smislu. To dovodi do zloupotrebe od strane različitih zainteresovanih strana. Treba napomenuti da je ovim pravnim odnosima potrebna dodatna detaljnija regulacija kako bi se otklonile postojeće praznine u pravnim aktima i postiglo jedinstvo u postojećoj sudskoj praksi.

Hajde da razgovaramo o izgradnji u toku

Da bi se mogla knjižiti nedovršena gradnja, zemljišna parcela na kojoj se izvodi mora biti u vlasništvu, u zakupu, odnosno njen vlasnik mora imati pravo naslijeđenog doživotnog posjeda ili trajnog korištenja. Prema definiciji (podsjetimo, nekretnina uključuje sve što je čvrsto povezano sa zemljištem i što se ne može pomjeriti bez nanošenja nesrazmjerne štete na objektu), proizilazi da je posjed kapitalnog temelja neophodan uslov za objekat koji ima pravo na takav naslov.

Objekat u izgradnji, po definiciji, ne može biti predmet ugovora takvog ugovora, čija važnost nije prestala. U suprotnom (Građanski zakonik Ruske Federacije, član broj 740), izvođač i dalje ima pravo na nastavak rada, odnosno ostvarit će se prava tzv. trećih lica. Kako zakon broj 122-FZ navodi u svom članu broj 25, vlasništvo nad takvom nedovršenom građevinomnemoguće bez građevinske dozvole, projekta sa detaljnim opisom objekta i dokumentima koji regulišu prava na parceli.

Ukoliko su svi gore navedeni uslovi ispunjeni, vlasnik "u toku" ima sve razloge da izda objekat kapitalne izgradnje u nekretninu. Sve dok se ne registruju, svaka transakcija u vezi sa objektom neće se smatrati važećom po zakonu.

Još jedna važna tačka je da se pravilno formalizuje pravo na zemljišnu parcelu koju zauzima "nedovršeno". Članak 222 Građanskog zakonika Ruske Federacije kaže da ako je nekretnina izgrađena na zemljištu koje nije namijenjeno za tu svrhu, tada dobiva status neovlaštene izgradnje. Sticanje prava svojine na takvom u ovom slučaju je nemoguće, a podignuti objekat je podložan rušenju.

Koji dokumenti su potrebni za registraciju izgradnje u toku?

Paket potrebnih papira se sastoji od:

1. Zahtjev za registraciju objekta u izgradnji (vlasnička prava na njemu).
2. Identifikacioni dokument.
3. Priznanice za plaćanje državne dažbine.
4. Dokumenti za zemljište - dokaz o vlasništvu ili ugovor o zakupu.
5. Dozvole nadležnih organa za izgradnju na ovoj lokaciji.
6. Opis primljen od BTI vlasti (tehnički plan izgradnje u toku).

Cijeli paket dokumenata predaje se registracionoj komori.

Kako stetransakcije sa takvim objektima?

Kao što je već pomenuto, pravilno izveden objekat "rad u toku" smatra se nekretninom. Zato je svaka transakcija kupovine ili prodaje građevine u toku slična transakciji sa bilo kojom drugom nekretninom. Kupac koji želi kupiti "rad u toku" treba obratiti pažnju na sljedeće tačke:

- dostupnost dokumenata koji potvrđuju registraciju objekta;

- prisustvo odluke nadležnih organa o dodjeli zemljišta za izgradnju;

- plan gore navedenog objekta izgradnje u toku;

- dostupnost sve potrebne dokumentacije (tehničke i projektne procjene);

- dokumenti koji potvrđuju raskid ugovora o izgradnji objekta.

Svi podaci sa karakteristikama nekretnine, uključujući njenu lokaciju na teritoriji lokacije, moraju biti naznačeni u ugovoru o prodaji nekretnine.

Sličan ugovor je sastavljen po strogo definisanom modelu, koji su dužni da se pridržavaju svi učesnici u transakciji.

Karakteristike sastavljanja ugovora o prodaji "nepotpunih"

1. Mora biti sastavljen u pisanoj formi uz državnu registraciju. Ako se forma ugovora ne poštuje, to dovodi do njegove ništavosti.
2. Kao i kod svake transakcije, moraju se navesti detalji strana u ugovoru - sa podacima o pasošu, adresama stanovanja, itd.
3. Predmet ugovora mora biti jasno definisan, odnosno podaci sadržani u njemutreba da omogući da se sa tačnošću utvrdi o kojoj prodaji je konkretno reč. Takvi podaci prvenstveno uključuju adresu na kojoj se zgrada nalazi.

Potrebno je uzeti u obzir da postoje i "građevinske" i "poštanske" adrese. „Građevinska“adresa je naznačena u građevinskoj dozvoli i određuje mjesto na kojem je predviđeno mjesto za izgradnju objekta. "Poštanska" adresa se možda ne podudara s njom. Kući se može dodijeliti tek nakon završetka prijemne komisije. Ovakva neslaganja treba uzeti u obzir prilikom izrade dokumentacije za planiranu nabavku.

Između ostalog, mora biti naznačena cijena objekta.

Mora biti detaljno naveden raspon osoba sa pravom korištenja.

Prava na imovinu koju prodaju treće strane moraju se poštovati. Prilikom obavljanja transakcije, obaveza je prodavca da o tome obavesti kupca. Možemo govoriti o pravima zakupaca, zakupaca, postojećem kolateralu ili doživotnom korištenju. U slučaju neispunjenja ovih obaveza, kupac ima pravo zahtijevati smanjenje prodajne cijene ili potpuni raskid ugovora uz naknadu za sve gubitke.

Konačni prijenos nekretnine između prodavca i kupca uz prihvatanje od strane potonjeg odvija se u trenutku kada strane potpišu tzv. prijenosni akt.

Koji se objekti smatraju nedozvoljenom izgradnjom?

Prema zakonu, sve zgrade, građevine, kuće,podignute na zemljišnim parcelama koje nisu namjenjene za ove namjene, stvorene bez pribavljenih dozvola za to, izgrađene uz značajno kršenje urbanističkog plana i drugih normi i pravila. Ako je prisutan barem jedan od gore navedenih znakova, objekat se klasifikuje kao neovlaštena gradnja. Sticanje vlasništva je nemoguće osim u slučaju da o tome donese odluku sudskog organa.

Koja dokumenta potvrđuju kraj ugovora o izgradnji?

Mogu biti:

1. Sporazum stranaka ili sudska odluka o raskidu takvog sporazuma.
2. Akt prijema i predaje objekta po završetku od strane izvođača određene faze radova, zajedno sa ugovorom o obustavi daljeg rada ugovora.
3. Ostali dokumenti o raskidu ugovornih odnosa na zakonit način (može se govoriti o nemogućnosti izvršenja, likvidaciji izvođača itd.)

Ukoliko je izgradnju objekta nekretnine izvodilo više osoba, između svih učesnika u izgradnji mogao bi se zaključiti jednostavan ortački ugovor. U ovom slučaju govorimo o zajedničkom vlasništvu nad navedenim objektom. U slučaju privlačenja finansijskih sredstava od investitora od strane investitora, radi se o neispunjavanju obaveza naručioca prema investitorima zbog nemogućnosti završetka izgradnje. Tada investitori nemaju prava na određeni dio objekta.

Kako stambenu zgradu učiniti "nedovršenom"?

Ako želite da ozvaničite svoj objekat izgradnje u toku (stambena zgrada)Stoga treba posjetiti adresu na kojoj se nalazi teritorijalno odjeljenje za urbanizam i arhitekturu. Ne zaboravite sa sobom ponijeti paket dokumenata koji se sastoji od:

1. Prijave za registraciju ili puštanje u rad.
2. Pasoš (drugi identifikacioni dokument).
3. Potrebna dokumenta za zemljište.
4. Sve potrebne dozvole i saglasnosti za razvoj ove stranice.
5. Projekat za izgradnju vaše vikendice.
6. Specifikacije u vezi komunalnog obezbjeđenja objekta.
7. Priznanice za plaćanje državne dažbine.
8. Katastarski pasoš za vašu zgradu.

Potonji sadrži kratke informacije o kući u izgradnji sa grafičkim planom teritorije. Takav dokument mora nužno uključivati katastarski pasoš lokacije na kojoj se kuća nalazi. Ako se kuća proda bez takvog pasoša, transakcija se neće izvršiti. U ovom slučaju nije potreban tehnički pasoš za nedovršeni građevinski objekat, ali kao aneks katastarskom pasošu mora postojati tehnički plan za svaku kuću, čak i nedovršenu.

Šta učiniti ako nedostaju dokumenti?

Ako se potrudite, moguće je sastaviti "nepotpunu" čak iu nedostatku potrebnih papira. U ovoj situaciji trebali biste se ponašati kao da gradnja vikendice tek počinje. Akcioni plan korak po korak sastoji se od:

1. Pisanje aplikacije za sve potrebnodozvole, bez kojih ćete biti samo neovlašteni programer.
2. Naručite gotov projekat kuće, sličan onoj koja je podignuta, uz njeno obavezno odobrenje.
3. Izrada tehničkog plana zgrade zajedno sa predstavnikom BTI-a.
4. Naručite u Katastarskoj komori pasoš objekta.

Sa sakupljenim kompletom dokumenata treba proći proceduru registracije u Odjeljenju za arhitekturu i urbanizam.

Kao alternativu, moguće je napisati zahtjev vlastima BTI-a za registraciju od strane zaposlenih u birou objekta - vaše nedovršene kuće. Ovo je prilično skupa opcija, ali vam štedi vrijeme i živce.

Ako govorimo o nedovršenoj dači, paket dokumenata je donekle pojednostavljen - ne možete predočiti građevinsku dozvolu i ograničiti se na katastarski plan. U slučaju izgradnje vikendice ili stambene seoske kuće, paket dokumenata mora biti kompletan.

Moguće je olakšati izvršenje svih potrebnih papira u slučaju naručivanja ili kupovine tipskog projekta stambene vikendice od provjerene građevinske firme.

Kako se prenosi gradnja u toku?

Kao iu slučaju završenog objekta, prenos se vrši sastavljanjem i potpisivanjem odgovarajućeg akta, koji se naziva potvrda o prijemu. Kada je u pitanju izgradnja u toku, koja zahtijeva završetak ili završetak određenih radova (na primjer, završni), cjelokupni sastav takvih nesavršenosti mora se odraziti u ugovoru koji je potpisan u trenutku prijema.

Na osnovuodobrenog potvrde o prijemu, rad obavljen prema uslovima ugovora može biti konačno plaćen.

O pravima na "rad u toku"

Nije tajna da je poslednjih godina i decenija situacija na građevinskom tržištu ekonomski nestabilna. U ovom slučaju, od svih vrsta izgradnje u toku, radi se o nekomercijalnim nekretninama, odnosno stambenim zgradama. Brojni slučajevi iz prakse pokazuju da vrlo, vrlo često, u prisustvu finansijskih problema, investitori pokušavaju da odgode proces prenosa stvarno izgrađenog prostora na vlasnike kapitala. Ponekad odluče da bankrotiraju.

Šta bi dioničar trebao učiniti da zaštiti svoje legitimne interese? U takvoj situaciji će mu u pomoć priskočiti mogućnost da mu prizna vlasništvo nad imovinom koja je dio objekta izgradnje u toku (udio). Da biste to učinili, idite na sud.

Prilikom prikupljanja dokumenata za podnošenje tužbe protiv developera koji nije ispunio svoje obaveze, potrebno je uzeti u obzir nekoliko tačaka:

1. Ovakve kategorije predmeta razmatraju sudovi na lokaciji (teritorijalno) predmetnog zajedničkog građevinskog objekta.
2. Podrazumijeva stvarno završen, ali nije pušten u rad objekat. Ako programer igra na vrijeme (odnosno, govorimo o kašnjenju u izvršavanju vlastitih obaveza), ova okolnost ne može poslužiti kao osnov za sudsku žalbu s ciljempriznavanje akcionarskog vlasništva nad objektom.

Ponekad u sudskoj praksi postoje (izuzetno) primjeri kada je vlasništvo nad udjelom objekta priznato kada je stepen spremnosti objekta u izgradnji bio od 75%. Ali ovi slučajevi se mogu smatrati prije izuzetkom. Vjerovatnoća dobijanja zadovoljavajuće sudske odluke je velika u slučaju kada je stepen završenosti objekta u izgradnji 90% ili veći. Štaviše, pružanje sudu dokaza o spremnosti kuće je direktna briga vlasnika kapitala (tužioca).

Takođe:

- U svojoj tužbi, dioničar ne može zahtijevati priznanje vlasništva nad cjelokupnim objektom "radova u toku". Njegovo pravo je da traži samo srazmjeran dio objekta, naznačen u ugovoru zaključenom sa investitorom. Često pravno nepismeni dioničari podnose zahtjev za priznanje vlasništva nad "stanom", "garažom" ili "automobilom". Ovdje treba pojasniti da dok se jedinica zajedničke gradnje zvanično ne pusti u funkciju, ona se u pravnom smislu ne može smatrati punopravnom nekretninom.

- Nastanak ovog prava vlasništva moguć je samo za objekat koji je dostupan, čija se lokacija unutar objekta u izgradnji (zgrada, kuća) može jasno identifikovati. Ovo se radi na osnovu uslova ugovora i raspoložive projektne dokumentacije.

- Akcionar ima pravo da se obrati sudu sa takvim potraživanjem samo u slučaju punogispunjenje sopstvenih obaveza prema ugovoru sa developerom u smislu plaćanja.

U slučaju stečajnog postupka nad investitorom, priznavanje takvog prava na stan ili drugu cjelinu zajedničke gradnje moguće je samo kada postoji dozvola za stavljanje u funkciju, a stranke su potpisale akt o prijenosu prije datuma kada je arbitražni sud podnio zahtjev za stečaj.