Učešće u kapitalu je postalo široko rasprostranjeno u Rusiji. Kompanije privlače investitore, od svojih sredstava grade kuću koja onda postaje vlasništvo ovih potonjih. Tako možete kupiti stan na rate i otplatiti dug prije završetka izgradnje. Ali to nisu sve mogućnosti koje pruža zajednička gradnja. Šta strane u transakciji trebaju znati o ovom procesu, na šta obratiti pažnju - čitajte dalje.
Njanse
U teoriji je sve jednostavno i jasno, ali u medijima se ovaj proces proprati na negativan način. Zašto se ovo dešava? Interesi učesnika u transakciji zaštićeni su Zakonom o zajedničkoj izgradnji, koji je usvojen još 2004. godine. Uveo je stroge zahtjeve za programere. Ovo je trenutno jedini regulatorni dokument koji reguliše zajedničku gradnju. Šta klijent treba da zna prilikom sklapanja ugovora?
Programer i predmet transakcije. Ako je kompanija bilaposluje na tržištu, ima niz realizovanih objekata, onda se može smatrati ugovornim partnerom. Kontaktiranje neprovjerenih organizacija, posebno ljudi koji sklapaju ugovor po prvi put, nije vrijedno toga.
Zakon "o zajedničkoj izgradnji" br. 214 primjenjuje se samo na istoimene ugovore. Bilo koji drugi tekst nije dozvoljen. Ako investitor predlaže potpisivanje "Investicionog sporazuma", onda pokušava izbjeći širenje zahtjeva takvih propisa: zakona "O zajedničkoj izgradnji", Saveznog zakona "O zaštiti potrošača".
Prije nego što ovjerite dokumente, zatražite od kompanije građevinsku dozvolu, saznajte gdje se nalazi projektna deklaracija i pročitajte je. Po zakonu, objavljivanje je obavezan uslov za programera.
Ugovor o zajedničkoj izgradnji smatra se zaključenim od trenutka državne registracije. U suprotnom će se smatrati nevažećim. Papir mora sadržavati opis predmeta, rok za prijenos, cijenu i postupak plaćanja, garanciju.
Provjerite dokumente
FZ predviđa da kompanija može prikupljati sredstva tek nakon dobijanja dozvole, objavljivanja projektne deklaracije i registracije vlasništva. Ukoliko barem jedan od ovih uslova nije ispunjen, građanin može tražiti povraćaj novca sa kamatom. Obračunavaju se po dvostrukoj stopi refinansiranja. Prema ugovoru, kompanija mora izgraditi nekretninu u određenom roku, a nakon dobijanja dozvole oddržavni organi za komisioniranje da ga prenesu na učesnika u transakciji. Druga strana je saglasna da plati ugovorenu cijenu i prihvati predmet (ako je ovlaštena).
Pisani ugovor o kapitalnom učešću u izgradnji mora biti registrovan. Tek nakon toga stupa na snagu. Prije potpisivanja dokumenata, građanin ima pravo da se upozna sa sljedećim papirima:
- sastavni dokumenti programera;
- potvrda o državnoj registraciji;
- potvrda o poreznoj registraciji;
- odobreni godišnji izvještaji za posljednja tri poslovna perioda;
- revizorski izvještaj.
Poboljšajte sigurnost transakcije
Od 2014. godine stupa na snagu norma Federalnog zakona “O osiguranju odgovornosti graditelja” koja se odnosi na zajedničku izgradnju. Šta to znači? U slučaju kašnjenja ili bankrota kompanije, osoba će moći da vrati novac. Prilikom državne registracije dokumenata, programer mora osigurati ugovor o osiguranju od odgovornosti ili garanciju. Ranije je bilo moguće dati kolateral kao osiguranje za transakciju.
Njanse osiguranja
Ugovor se zaključuje u korist korisnika - građanina ili pravnog lica čija su sredstva prikupljena za izgradnju.
Osigurani slučaj - potpuno ili nepravilno izvršavanje obaveza programera, što je potvrđeno sudskom odlukom.
Period važenja dokumenta sličan je onom navedenom u ugovoru o zajedničkoj izgradnji. Ali korisnik može dobiti naknadu čak i dvije godine nakon isteka roka za prijenos prostora. Minimalna osigurana suma se obračunava na osnovu cijene stanovanja. Ali ne može biti niža od tržišne cijene.
Ovako se osigurava kapital u zgradi. Savezni zakon također predviđa sljedeću proceduru poravnanja:
1. Potpisan je ugovor o garanciji. Ukoliko programer nije ispunio svoje obaveze ili nije dao razumljiv odgovor u dogovorenom roku, tada se klijent može obratiti sa odgovarajućim zahtjevom banci garanta.
2. Transakcija je osigurana ugovorom o osiguranju. Korisnik se mora prijaviti društvu ili društvu za uzajamno osiguranje (OVS) u navedenom roku zastare za predmet zaloge. Zakon predviđa da se plaćanje mora izvršiti najkasnije trideset dana od dana podnošenja dokumenata. Istovremeno, prisustvo duga programera prema osiguravajućem društvu nije važno. Ovaj propis se odnosi samo na ugovore zaključene nakon 2013.
Načini osiguranja obaveza
Već smo razmotrili na koje načine (prema zakonu) klijent može vratiti utrošena sredstva. Međutim, prisustvo ove klauzule u ugovoru ne garantuje isplatu naknade. U dokument se mogu unijeti različiti uslovi i klauzule uz pomoć kojih možete odgoditi vrijeme za ispunjenje obaveza. I sve ovo"ako" možda ne ide dalje od zakona.
Kada je gradnja spora ili dugo ne počinje, naručilac može, ne čekajući rok, zahtijevati sudski raskid dokumenta. Ova mogućnost je omogućena ako:
1) došlo je do prekida ili obustave izgradnje kuće, koja uključuje zajednički objekat, u prisustvu okolnosti koje ukazuju da se objekat neće prenijeti na učesnika u transakciji u roku navedenom u dokumentu;
2) postoje značajnije izmjene u projektnoj dokumentaciji, uključujući značajnu korekciju veličine udjelnog objekta;
3) dolazi do smanjenja ili povećanja ukupnog broja stanova uključenih u novu zgradu.
Šta još trebate znati o zajedničkoj gradnji?
Datum puštanja objekta u funkciju mora biti jasno naveden (na primjer, „najkasnije do 15.10.14.“). Vrlo često programeri koriste reklamnu frazu: "u IV kvartalu 2014." Ova formulacija je netačna. Nakon dva mjeseca od navedenog datuma, dioničar može jednostrano raskinuti ugovor o zajedničkoj izgradnji. Sve što treba da uradite je da pošaljete pismeno obaveštenje. Programer je dužan vratiti primljeni novac na račun klijenta u roku od 20 kalendarskih radnih sati i platiti mu penale. Ili uplatite ovaj iznos na depozit koji je otvoren na ime dioničara.
Ukupni trošak stana naveden u dokumentima izračunava se iz cijene kvadratnog metra stambenog prostora, pomnožene saprostorija. Ove brojeve takođe treba navesti. Također vrijedi obratiti pažnju na opis parametara stambenog prostora: lokacija, sprat, adresa, površina, broj soba. Garantni rok za izgrađeni stan je 5 godina.
Prilikom proučavanja dokumenata, vrijedi obratiti pažnju na to od koje tačke kamatar mora plaćati komunalne i operativne troškove. Ukoliko ova stavka nema, onda obaveza nastaje od momenta potpisivanja akta o prijemu i ustupanju stana, a ne puštanja u rad.
Problemi neizbježni?
Ponekad programeri namjerno "zaborave" uključiti neke od stavki u dokument. Ali klijent može doživjeti materijalne gubitke čak i ako je ugovor o zajedničkoj izgradnji ispravno izvršen. Šta to znači? Programer može dodijeliti vlasnička prava drugom pravnom licu. U tom slučaju će mu prodati prava na sve stanove praktično po trošku. Zatim ih posrednička firma po tržišnoj cijeni dodjeljuje vlasnicima kapitala. Na prvi pogled ne bi trebalo biti nikakvih problema. Međutim, u slučaju opasnosti od nezavršene izgradnje ili bankrota investitora, nosilac kamate može tražiti potraživanje na osnovu iznosa navedenog u ugovoru. Ali stanovi su prodati po cijeni, a ne po tržišnoj cijeni.
Još jedna uobičajena šema
Registracija ugovora o zajedničkoj izgradnji odbrojava trenutak njihovog stupanja na snagu. Ali vrlo često zajmoprimci koriste drugačiju shemu. Nude potpisivanje preliminarnog ugovora. Sadrži gotovo iste stavke kao uu osnovi, osim informacija o njegovom stupanju na snagu. Takvi dokumenti ne podliježu obaveznoj državnoj registraciji. U tom slučaju strane se usmeno dogovore da drugi učesnik odmah uplati sav novac za stan. Investitor se obavezuje da će u budućnosti sklopiti glavni ugovor o udjelu u izgradnji. Akcionar je siguran da je transakcija ispravno izvršena. Ali ova "siva" šema samo izbacuje dokument van okvira zakona.
Evo još jednog popularnog manevra. Investitor sa kupcem zaključuje ugovor čiji predmet nije obaveza prenosa imovine na akcionara, već nešto drugo: finansiranje investicionih aktivnosti, ustupanje prava potraživanja prostora i sl. Odnosno, čitava suština dokumenta određena je njegovim sadržajem. Ali na tužbu akcionara, sud ga može poništiti, jer je dokument u stvari kreiran kako bi se izbjegla odgovornost prema zakonu br. 214.
Ujutro - registracija, uveče - novac
Smatra se da je sporazum stupio na snagu tek nakon unosa njegovih podataka u Rosreestr. Do ovog trenutka, programer nema pravo prihvatiti novac. Dakle, ovaj trenutak treba upisati u dokument. Ne vredi verovati izjavama zaposlenih da će dokumenti kasnije biti evidentirani "na čitav niz", ali novac za izgradnju je sada potreban. U rijetkim slučajevima, takva uvjeravanja su tačna. Prenošenje svakog dokumenta posebno u komoru oduzima dosta vremena. Ali klijent može biti prevaren. Stoga je bolje igrati na sigurno i pričekati dok se transakcija kapitala ne registruje.izgradnja. Programer može insistirati na avansnom plaćanju. Ali u ovom slučaju tražite da se pokaže ugovor za ovaj objekat koji je sklopljen na sličan način. Registrirani dokument ima pečat, pečat, potpis odgovornog lica Rosestre i broj. Ako je transakcija plaćena sredstvima iz hipoteke, onda to treba dokazati pečatom tereta.
Često sami programeri ne žele da zaobiđu zakon i dobiju sredstva prije nego što se papirologija završi. Ali u ovom slučaju su im potrebne dodatne garancije. Na primjer, otvoreni akreditiv u banci. Klijent u to uplaćuje sredstva u trenutku potpisivanja ugovora. No, investitor će im dobiti pristup tek nakon što se upiše vlasnički udio u izgradnji kuće. Ova mjera istovremeno garantuje solventnost klijenta i omogućava vam da poštujete zakon.
Prihvatanje objekta od strane programera
Šta trebate znati o zajedničkoj gradnji u fazi puštanja stana u pogon?
Prvo, ovaj proces treba tretirati sa promišljanjem. Razjasnite sva pitanja prije potpisivanja dokumenata. Svi uočeni nedostaci moraju se pismeno odraziti u aktu o neusklađenosti objekta. Obaveze investitora prema zakonu smatraju se ispunjenim od trenutka potpisivanja dokumenta o prijemu i prijenosu prostora. Učesnik ima pravo zahtijevati neograničeno otklanjanje nedostataka ili smanjenje transakcijske cijene. Ako su nedostaci identifikovani već tokom rada, tada je programer dužan nadoknaditi klijentu za njihovo otklanjanje.
Drugo, ne dajte se ubjeđivati. Ispod su najčešćiAkcione šeme programera sa ciljem vršenja pritiska na klijenta:
- traže da potpišu papire, uvjeravaju se da će svi problemi biti naknadno riješeni;
- tvrde da će sastaviti “drugačiji akt” koji će odražavati sve zahtjeve;
- prijete da će, u slučaju kršenja uslova papirologije, klijent morati platiti kaznu zbog odbijanja predmeta.
Kompetentna pomoć
Postoji mnogo nijansi na koje morate obratiti pažnju. Stoga je bolje potražiti pomoć od stručnjaka koji zna kako pravilno sastaviti dokumente za zajedničku izgradnju, što trebate znati i uzeti u obzir u svakoj fazi transakcije. Specijalizirani stručnjaci pružaju pomoć u sljedećim oblastima:
- Odabir programera, provjeravanje njegovih dokumenata.
- Pratite proceduru potpisivanja papira: analizirajte ugovore, savjetujte se o mogućim rizicima, pregovarajte o promjenama uslova.
- Pripremite i dostavite dokumente za registraciju.
- Pratiti klijenta prilikom preuzimanja predmeta, regulisati pitanja o nedostacima lokala, rokovima, plaćanju kazne, uključujući i sudski.
- Sastaviti raskid dokumenta: kontrolisati povraćaj uplaćenog iznosa, naplatu kazni, kamata za korišćenje pozajmljenih sredstava, kao i naknade za gubitke preko kazne (plaćanje advokatskih usluga). U sličnim oblastima pruža se pomoć pri raskidu predugovora, ugovora o ulaganju, kredita, itd.
Zaključak
Možete kupiti stan na primarnom tržištu popunjavanjem zajedničke gradnje. Šta trgovac treba da zna? Puno nijansi. Počevši od pravila za odabir adekvatnog zajmoprimca i završavajući s karakteristikama popunjavanja potvrde o prihvatanju. Stoga je bolje koristiti usluge iskusnog advokata koji će pratiti klijenta u svim fazama transakcije.
